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??北京CBD早期商業(yè)標(biāo)桿的世貿(mào)天階，在業(yè)態(tài)滯后與客流下滑的困境中，被龍湖商業(yè)接手改造。從昔日頂流到亟待盤活，它的命運(yùn)起伏，也成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變遷的一個(gè)縮影。

??然而對(duì)龍湖而言，這更是一場(chǎng)硬仗。

??盡管龍湖商業(yè)已形成相當(dāng)規(guī)模的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，但議價(jià)能力仍有一定的欠缺，整體利潤(rùn)率仍然低于同行華潤(rùn)置地。

??盤活世貿(mào)天階，是龍湖商業(yè)提升議價(jià)的關(guān)鍵一環(huán)，但項(xiàng)目投入規(guī)模大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，加之龍湖在老舊商業(yè)體改造方面的經(jīng)驗(yàn)欠缺，這都將成為決定這場(chǎng)“煥新之戰(zhàn)”成敗的最大變量。

??行業(yè)深度調(diào)整期內(nèi)，龍湖雖然沒有出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，但是其開發(fā)業(yè)務(wù)面臨明顯收縮。

??根據(jù)企業(yè)公告顯示，龍湖合約銷售額從2021年高點(diǎn)的2901億元逐步回落，至2025年前10月僅實(shí)現(xiàn)558億元，預(yù)計(jì)全年銷售額將跌破千億大關(guān)，這將是自2017年以來的首次。

??面對(duì)開發(fā)主業(yè)收縮，龍湖發(fā)力經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，布局“第二增長(zhǎng)曲線”業(yè)務(wù)。2025年上半年，其運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達(dá)到22.6%，與典型轉(zhuǎn)型企業(yè)華潤(rùn)置地（經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比21.7%）處于相近水平。

??然而，運(yùn)營(yíng)收入規(guī)模相當(dāng)?shù)谋澈螅|(zhì)量卻有非常大的差距。

??從經(jīng)常性業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)盈利的支撐來看，龍湖在2025年上半年的毛利率為12.6%，在經(jīng)常性業(yè)務(wù)營(yíng)收占比基本相當(dāng)?shù)那闆r下，遠(yuǎn)低于華潤(rùn)24%的毛利率。雖然其中有開發(fā)業(yè)務(wù)低毛利帶來的影響，但是也可以看出其經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)的盈利支持不足。

??究其根源，龍湖與華潤(rùn)商業(yè)模式的定位差異是關(guān)鍵：華潤(rùn)萬(wàn)象城憑借高端定位、奢侈品業(yè)態(tài)構(gòu)筑高毛利壁壘；而龍湖天街主要面向中等收入家庭，客群消費(fèi)敏感性更強(qiáng)，但在當(dāng)前的消費(fèi)環(huán)境中議價(jià)能力受限。

??龍湖接手的北京世貿(mào)天階，位于CBD核心區(qū)，總建面約8萬(wàn)平方米，擁有250米長(zhǎng)的標(biāo)志性天幕，具備比較強(qiáng)的地標(biāo)屬性。

??從戰(zhàn)略層面看，龍湖改造的世貿(mào)天階定位與其現(xiàn)有產(chǎn)品線雖形成差異化互補(bǔ)，不過，在資金、租金收入和改造經(jīng)驗(yàn)方面，龍湖仍面臨三大挑戰(zhàn)。

??首先，錢從何而來？由于該項(xiàng)目天幕及建筑設(shè)施已運(yùn)營(yíng)接近20年，技術(shù)設(shè)備面臨升級(jí)壓力，在轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，勢(shì)必需要投入巨額資金，如天幕視覺效果升級(jí)、互動(dòng)體驗(yàn)增強(qiáng)等。

??從龍湖集團(tuán)的現(xiàn)金情況來看，企業(yè)的貨幣資金自2021年以來持續(xù)減少，現(xiàn)金流吃緊，如果世貿(mào)天階的轉(zhuǎn)型升級(jí)資金超出預(yù)算則有可能影響到企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

??其次是租金收入的不確定。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨租金下行壓力，同時(shí)公開資料顯示當(dāng)前世茂天階的空置率達(dá)到了40%-50%。在項(xiàng)目改造升級(jí)完成后，因定位變化世貿(mào)天階需重新定位租戶結(jié)構(gòu)，再加上需面對(duì)周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力，若龍湖無(wú)法快速提升出租率，將影響現(xiàn)金流回收周期。

??第三，龍湖的?高端老舊項(xiàng)目改造經(jīng)驗(yàn)不足?，當(dāng)前龍湖雖運(yùn)營(yíng)89座購(gòu)物中心，但此前主要以新建天街為主，缺乏大型老舊商業(yè)體改造經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)龍湖天街基本都是區(qū)域型購(gòu)物中心的定位，首次接手CBD的高端項(xiàng)目和藝術(shù)文化生態(tài)勢(shì)必會(huì)給龍湖商業(yè)帶來挑戰(zhàn)。

??龍湖的經(jīng)常性業(yè)務(wù)營(yíng)收雖然已經(jīng)具備一定規(guī)模，但是其議價(jià)能力仍然欠缺，商業(yè)項(xiàng)目盤活投入資金規(guī)模大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及企業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺乏等因素帶來風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。龍湖接手世貿(mào)天階轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)能否獲得再突破？目前仍是一個(gè)問號(hào)。