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??今年廣州土地市場的最高溢價率是安置房地塊貢獻的。

??11月14日，白云區(qū)江高鎮(zhèn)2宗安置房用地競價出讓，溢價率分別達到了37.83%和28.86%，總成交價9.59億元。競得者為中建國際投資集團有限公司（以下簡稱“中建國際投資”）旗下企業(yè)。

??據(jù)了解，早在2022年底，廣州便推出了廣東省首個“安置房定向回購”項目，采取“限地價+競回購價”的方式出讓。在那之后，該市又陸續(xù)供應(yīng)了不少采用“公開出讓+定向回購”建設(shè)模式的安置房土地，多宗溢價成交。

??“主要是成本利潤可控，有確定性。”11月18日，對于安置房用地受追捧的現(xiàn)象，廣州一位業(yè)內(nèi)專家如此點評。克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉也表示帶回購條件的安置房頗受部分企業(yè)歡迎，對于原本就有代建業(yè)務(wù)經(jīng)驗的企業(yè)來說，承接安置房項目可以更好地通過成本控制和提高經(jīng)營管理效率實現(xiàn)項目盈利。

??安置房地塊獲房企追捧

??本次白云區(qū)推出的是江高鎮(zhèn)廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園 AB0101011地塊和AB0101013地塊，均為二類居住用地，前者的總建筑面積為62248平方米，掛牌起始價約2.9億元，折合樓面地價4671元/平方米。后者總建筑面積為93929平方米，掛牌起始價約4.33億元，折合樓面地價4610元/平方米。

??2宗土地均用于拆遷安置，競得人在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起1個月內(nèi)，與廣州民科園城市更新投資有限公司簽訂項目回購合同，回購總價分別約8.89億元、12.94億元。

??這2宗地均有2位競買人參與競價，其中，AB0101011地塊的競價輪數(shù)達到了22輪，AB0101013地塊18輪，最終的成交價分別為4.01億元和5.58億元，溢價率分別為37.83%和28.86%。扣除9.59億元的總土地成本，地塊將有約12.2億元的預(yù)算可分配于工程建設(shè)及競買人的合理利潤。

??廣州對安置房地塊出讓模式的創(chuàng)新探索始于3年前。2022年12月，廣東省推出首個保障房定購項目——廣州市白云區(qū)龍歸街AB1312039 、AB1312040地塊。該地塊為安置房用地，所建房屋由白云區(qū)政府指定單位回購用于拆遷安置。掛牌出讓價格設(shè)定最高限制地價約16.35億元，當(dāng)只有一個競買人報價，安置房回購價格設(shè)定為17900元/平方米，當(dāng)有兩個或兩個以上競買人參與報價，改為競安置房回購價格確定競得人，降價幅度為100元/平方米。該地塊吸引了3家房企參與競買，經(jīng)過9輪競價后，以17100/平方米的回購價格成交。通過“限地價、競回購價”的方式出讓，讓白云區(qū)政府對項目原預(yù)算減少了2億元。

??在那之后，廣州推出多宗同類土地，頗受房企歡迎。如今年10月10日，白云區(qū)太和鎮(zhèn)AB1209039、AB1209040地塊競價出讓，同樣有3家房企參拍，通過15輪的競價后，以約6.44億元的總價成交，溢價率16.24%，折合樓面地價6616.6元/平方米。該地塊為白云區(qū)大瀝村、田心村、營溪村、柏塘村城中村改造項目的安置房用地，項目回購總價約14.99億元，回購單價約為1.54萬元/平方米。

??今年5月份，中建國際投資（廣東）有限公司投資發(fā)展部投資總監(jiān)畢雅豪在接受媒體采訪時表示，“公開出讓+定向回購”模式通過出讓方式將宅地推向市場，土地按市價交易，實現(xiàn)了土地價值市場化。這種模式激勵了更多開發(fā)商參與公開出讓競價及建設(shè)資金投入，政府后續(xù)通過定向回購回籠資金，實現(xiàn)了資金的良性循環(huán)和政企雙贏的良性發(fā)展。

??中建系押注安置房定購生意

??雖然有不少房企參與了廣州安置房地塊的競拍，但截至目前，大部分的地塊都為中建國際投資所競得。

??中建國際投資乃中國建筑國際在內(nèi)地開展投資業(yè)務(wù)的旗艦企業(yè)。中國建筑國際則為中國建筑在香港的上市公司，是香港資本市場最大的綜合型建筑企業(yè)。公開信息顯示，中建國際投資自2006年起便積極拓展內(nèi)地投資業(yè)務(wù)，投資建造項目超過500個，投資總額超5500億元，是中建系統(tǒng)重要的投資企業(yè)。

??據(jù)了解，中國建筑國際從2015年開始大規(guī)模承接PPP項目，2017年因內(nèi)地PPP項目監(jiān)管與融資收緊，項目落地放緩，疊加項目周期長等因素，導(dǎo)致該公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度明顯放慢，影響凈資產(chǎn)收益率。為此，該公司自2018年起逐步放棄PPP模式，大力向政府保障房定向回購等新項目拓展。

??在2019年的業(yè)績推介資料中，中國建筑國際透露PPP項目的回款周期普遍在10年以上，而政府定向回購項目一般是4年周期（含2年建設(shè)），該公司參與土地招標(biāo)，負(fù)責(zé)設(shè)計、投資、施工，政府在完工后購買所有房屋。這種模式雖然比PPP模式的利潤率低，但加快了項目周轉(zhuǎn)率和現(xiàn)金回報，因此能顯著提高內(nèi)部收益率。

??畢雅豪也對媒體表示，區(qū)別于傳統(tǒng)安置房承建商通過EPC模式向施工合同索要利潤，安置房定購類項目能較大程度調(diào)動具有較強開發(fā)實力的央企國企參與投資的積極性，負(fù)責(zé)項目全流程的投資、開發(fā)、建設(shè)、移交，保證安置房建得及時、交得出去。

??中國建筑國際曾在2023年初披露過一組數(shù)據(jù)，表示該公司已先后在浙江、安徽、山東、福建、廣東等9個省份完成了50余宗定購保障房項目，回購貨值超600億元。

??廣州是一個重要市場。白云區(qū)龍歸街AB1312039 、AB1312040地塊是中國建筑國際首進廣州打造的第一個安置房定購項目，此后該公司又陸續(xù)拿下南沙區(qū)橫瀝鎮(zhèn)2024NJY-4號安置地塊，白云區(qū)江高鎮(zhèn)金沙南路南側(cè)AB0409195地塊，白云區(qū)太和鎮(zhèn)AB1209039、AB1209040地塊，以及這次的江高鎮(zhèn)廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園 AB0101011地塊和AB0101013地塊等。

??1個星期前，從化區(qū)也推出了1宗安置房地塊，掛牌起始價約1.29億元，安置房回購價格為12500元/平方米，計劃于12月12日出讓。關(guān)于是否參與這幅土地的競買，以及安置房定購業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)劃等問題，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了中國建筑國際相關(guān)部門，但電話未能接通。